כשאין הסכם ממון שמסדיר מראש מה קורה עם הדירה, ומגיע רגע הפרידה, השאלה מה עושים עם הדירה הופכת לאחת הסוגיות המורכבות ביותר בהליך הגירושין. בניגוד לנושאים אחרים, כאן החוק נותן מסגרת ברורה יחסית: הליך שנקרא פירוק שיתוף במקרקעין. במאמר זה נסביר איך ההליך עובד, אילו אפשרויות עומדות בפני בני הזוג, ומה חשוב לדעת לפני שפונים לבית המשפט.
מה קורה כשאין הסכם ממון על הדירה?
כאשר לבני הזוג יש הסכם ממון שמסדיר מראש את הבעלות על הדירה במקרה של גירושין, ההסכם הוא זה שקובע. אבל במקרים רבים, בין אם משום שלא נחתם הסכם כזה מעולם ובין אם הדירה נרכשה יחד במפורש כרכוש משותף, אין מסמך שמכריע מראש מה יקרה בעת פרידה. במקרים כאלה, כאשר בני הזוג אינם מגיעים להסכמה בעצמם, נכנס לתמונה הליך פירוק שיתוף במקרקעין.
הזכות לדרוש פירוק שיתוף
על פי חוק המקרקעין, תשכ"ט-1969, כל שותף בנכס מקרקעין זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף בו, ללא קשר לחלקו היחסי בנכס. זוהי זכות חד-צדדית: כל אחד מבני הזוג יכול ליזום את ההליך, בטענה שאין הוא יכול להפיק עוד הנאה מזכויותיו בנכס, גם אם הצד השני מתנגד לכך. החוק שואף להקל ככל האפשר על פירוק שותפויות במקרקעין, ומספק כללים ברורים לאופן שבו הדבר נעשה.
שתי הדרכים לפירוק שיתוף: חלוקה בעין מול מכירה
1. חלוקה בעין
כאשר הדבר אפשרי ניתן לבצע חלוקה פיזית של הנכס בין השותפים, כך שכל צד מקבל חלק ממשי משלו. באשר לדירת מגורים רגילה, אפשרות זו רלוונטית בעיקר במקרים חריגים, למשל כשמדובר בנכס שניתן לפצל בפועל ליחידות נפרדות. ברוב המקרים של דירת מגורים אחת, חלוקה פיזית אינה אפשרית או אינה מעשית.
2. מכירה עצמאית או בהליך בכינוס נכסים
כאשר לא ניתן לחלק את הנכס פיזית בלי לגרום נזק או הפסד משמעותי לשווי שלו, וזהו המצב השכיח ביותר בדירות מגורים, בית המשפט מוסמך להורות על מכירתו. המכירה מתבצעת בשיתוף פעולה בין הצדדים ככל הניתן ואם לא היא תבוצע באמצעות כונס נכסים, לכך יש השלכות מבחינת ניהול המכר, כונסי הנכסים חותמים בשם הצדדים על הסכם המכר והם מחלקים את התמורה. תמורת המכירה מתחלקת בין השותפים בהתאם לחלקיהם בנכס.
מתי בית המשפט מעכב את מכירת דירת המגורים?
כאשר בני הזוג הם הורים לילדים קטינים, בית המשפט מביא בחשבון שמכירה מיידית עלולה להותיר את הילדים וההורה שגר איתם ללא קורת גג מתאימה. במקרים כאלה, בית המשפט מוסמך להכיר בזכות לפירוק שיתוף, אך יחד עם זאת לעיכב את ביצועם בפועל של הליכי המכירה, עד שיבוצע הליך איזון המשאבים במלואו ככל שיש לצדדים נכסים נוספים ו/או עד שיימצא לילדים ולהורה שאיתם הם גרים פתרון דיור הולם. מדובר באיזון עדין בין הזכות הקניינית של כל שותף לבין הצורך להגן על יציבותם של הילדים.
משכנתא רשומה על הנכס – איך זה משפיע על החלוקה?
כאשר על הדירה רובצת משכנתא, יש להביא זאת בחשבון בעת חישוב התמורה שמגיעה לכל צד. ככלל, יתרת המשכנתא מקוזזת מהתמורה שמתקבלת ממכירת הנכס, ורק הסכום הנותר, המכונה ההון העצמי בנכס, הוא שתתחלק בין בני הזוג. כאשר אחד הצדדים ממשיך להחזיק בדירה ומבקש לרכוש את חלקו של הצד השני, יש לקחת בחשבון גם את יתרת המשכנתא הרשומה במסגרת חישוב הסכום שיש לשלם.
היכן מגישים את התביעה?
התביעה תוגש לערכאה המשפטית שקנתה סמכות לדון ברכוש הצדדים או שהצד שמגיש בחר בה כערכאה שתדון בענייני הרכוש אם טרם נתפסה הסמכות. , לפיכך ההליך מתנהל בבית המשפט לענייני משפחה, או בבית הדין הרבני, הערכאה שמוסמכת לדון בו לצד שאר הסוגיות הרכושיות של הגירושין.
מהו מועד הקרע ולמה הוא קריטי?
מועד הקרע הוא המועד שבו בית המשפט קובע כי הקשר הזוגי הגיע לסיומו בפועל. מועד זה אינו בהכרח זהה למועד הגירושין הפורמלי, והוא משמש נקודת ייחוס לחישוב הרכוש המשותף שיש לחלק. קביעה מדויקת של מועד הקרע יכולה להשפיע באופן משמעותי על שווי הנכסים שנכנסים לאיזון, ולכן מדובר בסוגיה שראוי לבחון אותה בקפידה עם עורך דין כבר בשלבים הראשונים של ההליך.
סיכום
פירוק שיתוף במקרקעין הוא הליך משפטי מוסדר וברור יחסית, אך הוא נוגע לאחד הנכסים המשמעותיים והרגישים ביותר בחיי בני זוג: דירת המגורים. הבנה מוקדמת של האפשרויות העומדות על הפרק, של האופן שבו משכנתא משפיעה על החישוב, ושל השיקולים שבית המשפט מביא בחשבון כשיש ילדים בבית, יכולה לסייע רבות בהפחתת חוסר הוודאות בתקופה הזו.
לא בטוחים מה קורה עם הדירה שלכם?
עו"ד מאיה הרצברג אלון מביאה 35 שנות ניסיון בליווי בני זוג בהליכי חלוקת רכוש ופירוק שיתוף במקרקעין, תוביל אתכם לפתרון המדויק למשפחה שלכם.